Сегмент, который вырос: гостиничная недвижимость России установила исторический инвестиционный рекорд на охлаждающемся рынке

Гостиничная недвижимость завершила 2025 год единственным растущим сегментом рынка коммерческой недвижимости России: инвестиции в сегмент удвоились и достигли рекордных 27 млрд руб. в подсчёте IBC Real Estate, а общероссийская оценка Ricci — 50-55 млрд руб., на 46% выше 2024 года, на фоне рынка, охладившегося примерно на 35%, до 800-850 млрд руб. Рекорд сложился из субсидируемого кредитования, курортного спроса и нескольких крупных сделок, пишет «Коммерсантъ» в итоговом обзоре; РБК подтверждает: отели стали единственным сегментом роста.

Рекорд внутри охлаждающегося рынка

Рынок коммерческой недвижимости прожил 2025 год с теми же ограничениями, что и 2024-й: высокой ключевой ставкой, устойчивой инфляцией и ростом затрат на строительство и эксплуатацию, сокращавшими маржу проектов. Всё это происходило без принципиальных изменений геополитического фона — санкционное давление продолжает усиливаться, иностранного капитала в сделках практически нет. Поэтому решающую роль в инвестиционном процессе сегодня играют банки: «Именно они выступают основными системными инвесторами на рынке недвижимости», — говорит партнёр NF Group Марина Малахатько (Marina Malakhatko).

Политика Банка России по снижению ключевой ставки оказалась более сдержанной, чем ожидали участники рынка, поэтому стоимость заёмного финансирования остаётся высокой, отмечает Малахатько; негативное влияние усиливали рост себестоимости строительства и отделочных работ и дефицит квалифицированной рабочей силы. По её оценке, в 2026 году тренд сохранится из-за повышения НДС до 22% и снижения порога применения упрощённой системы налогообложения. Годовой итог Ricci — 800-850 млрд руб., на 35% ниже прошлогодних 1,3 трлн; Nikoliers прогнозирует 1,2 трлн руб. с учётом площадок под девелопмент.

Участники рынка называют это сдержанной активностью, а не падением. «Снижение годового показателя означает не падение рынка недвижимости, а стабилизацию после двух лет активного роста. Объёмы вложений в 2023-2024 годах (около 1 трлн руб. и 609 млрд руб. соответственно) в три-четыре раза превышали средний годовой показатель за предыдущие семь лет», — подчёркивает руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян (Mikael Kazaryan). Количество инвестиционных сделок в этом году было стабильным, но средний чек сократился примерно на 40%, добавляет Малахатько. Третий квартал дал всплеск: снижение ключевой ставки с 21% до 16,5% придало рынку дополнительный импульс, и объём трансакций достиг 194 млрд руб. — максимального квартального значения за последние десять лет, говорит Казарян. Заметным трендом стал рост коллективных инвестиций, особенно ЗПИФН в складах: их доля выросла до 15% в структуре покупок операционной недвижимости по данным Ricci.

Гостиничный сегмент, который вырос

На этом фоне гостиничная строка выделяется. Казарян называет крупнейшие московские сделки — продажу Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park и загородного LesArt Resort — и резюмирует: «В гостиничном сегменте показатель инвестиций вырос в два раза, а текущий рекордный результат (27 млрд руб.) является максимальным за всю историю наблюдений». По стране картина схожа по структуре: около 50-55 млрд руб. инвестиций, 11% от общего объёма без учёта площадок под девелопмент, при этом 71% сделок совершают профильные частные инвесторы и в сегменте выросла доля девелоперов, пишут эксперты Ricci. Чтение той же оценки РБК добавляет динамику: на 46% выше 2024 года, единственный растущий сегмент при среднем падении остальных примерно на 35%, а драйвер — господдержка внутреннего туризма.

Список сделок показывает, кто купил рекорд. Крупнейшей стала покупка группой ЛСР трёх трёхзвёздных гостиниц Ibis за 4,9 млрд руб. Другая крупная сделка — 10 млрд руб., заплаченные Fun & Sun за Swissotel Resort Сочи Камелия, курортный актив на черноморском побережье, именно тот тип объекта, на который был направлен спрос года. Между этими полюсами — городскими отелями, купленными жилым девелопером, и морским курортом, купленным туроператором, — лежит логика 2025 года: отели приобретали и как кэш-флоу-активы в платёжеспособных дестинациях, и как инвентарь для туристических компаний, продающих внутренний продукт.

Предложение: 10 тыс. номеров и 25 отелей двух сетей

Инвестиционный рекорд встретил необычную волну предложения. В 2025 году в России планировалось ввести 10 тыс. новых гостиничных номеров, подсчитали в IBC Real Estate в июне: показатель в 3,7 раза выше значения 2024 года и может стать максимальным с 2014-го, когда сдали 11,2 тыс. комнат. Расширение фонда планировалось в том числе за счёт крупнейших операторов: в Azimut Hotels и Cosmos Hotel Group сообщили «Ъ», что планируют открыть суммарно 25 новых отелей.

Президент Cosmos Hotel Group Александр Биба (Alexander Biba) связывает рост активности с мерами господдержки: в этом году на рынок выходят проекты, получившие в 2022-2024 годах льготные кредиты на строительство и реконструкцию под 2-5%. На горизонте ближайших пяти лет по программе предполагается строительство 78 тыс. номеров, добавляет гендиректор IBC Real Estate Алексей Ефимов (Alexey Efimov); совокупную стоимость этих проектов замминистра экономического развития Дмитрий Вахруков (Dmitry Vakhrukov) ранее оценивал в 2 трлн руб. Вторым драйвером роста гендиректор Azimut Hotels Максим Бродовский (Maxim Brodovsky) называет рост рынка внутреннего туризма и увеличение числа деловых поездок по стране: по данным Росстата, в прошлом году в российских отелях остановились 85,5 млн человек, на 10,9% больше, чем годом ранее, а в январе-апреле этого года рост составил 5%, до 24,9 млн человек.

Снимет ли новый фонд дефицит — предмет спора. Увеличение номерного фонда российских отелей может частично сгладить нехватку мест в периоды пикового спроса, считает руководитель департамента стратегического консалтинга Nikoliers Олег Германенко (Oleg Germanenko): ранее нехватка фонда способствовала росту альтернативных сегментов размещения, включая туристическое жильё, — в период майских праздников спрос на краткосрочную аренду вырос на 14% год к году по данным «ЦИАН.Аналитики», а по «Островку» апартаменты стали наиболее востребованной формой размещения на июньские праздники с 28% продаж по России. Руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP Марина Смирнова (Marina Smirnova) сомневается, что увеличение ввода в этом году существенно повлияет на проблему дефицита: современные отели в принципе формируют лишь 5,6% гостиничного фонда России.

География объясняет часть напряжения. Для отелей девелоперы обычно выбирают локации со стабильным и платёжеспособным турпотоком, поясняет замдиректора отдела стратегического и управленческого консалтинга CORE.XP Ксения Непомнящих (Ksenia Nepomnyashchikh); за счёт этого новые объекты часто появляются в центральной части страны, а на Дальнем Востоке проектов до сих пор немного — короткий сезон и удалённость от крупных городов делают инвестиции рискованными. Ефимов приводит другой пример: Калининградскую область, где совокупный объём гостиничного фонда достигает 1,4 тыс. номеров, тогда как в Москве и Санкт-Петербурге значения в разы выше — 30,3 тыс. и 16,5 тыс. номеров соответственно; дефицит предложения в условиях высокого спроса приводит к росту цен.

Риск исполнения дополняет картину. Смирнова не исключает, что часть заявленных к сдаче в этом году гостиничных объектов в дальнейшем будет перенесена на более поздний срок; Непомнящих не исключает, что темп роста предложения в итоге замедлится, в том числе из-за пересмотра мер поддержки, — в Минэкономики ранее указывали, что лимит по программе льготного кредитования на строительство отелей выбран и далее она, вероятно, пролонгироваться не будет. Биба рассчитывает на умеренный темп роста качественного номерного фонда — 5-6% в год.

Открытия в двух столицах

Истории рынка капитала соответствовал видимый конвейер открытий. Объём нового гостиничного предложения в Москве по итогам 2025 года может составить 1,3 тыс. номеров, что сопоставимо с результатами докризисных 2016-2018 годов, когда ввод был на уровне 1,2-1,9 тыс. номеров, следует из данных Nikoliers. Среди крупнейших открытий: AZIMUT Отель Аэростар Москва 4*, Cosmos Selection Arbat и Palmira Art Hotel. В Санкт-Петербурге объём нового предложения сравним с прошлогодним и обеспечен открытием одной гостиницы — Svet.

Курорты, кластеры и «недвижимость, которая продлевает жизнь»

За пределами столиц у роста была курортная география. Рынок гостиничной недвижимости рос за счёт региональных объектов в крупных курортных городах и популярных туристических кластерах, где загрузка и выручка заметно выросли, говорит директор Domina Invest Алексей Музыка (Alexey Muzyka). Существенная часть объектов реализуется в рамках постановления №141 (о субсидиях по кредитам на инвестпроекты, направленные на развитие внутреннего туризма), предоставляющего отрасли налоговые и инвестиционные льготы; «такая динамика сохранится на ближайшие несколько лет», полагает он.

Более широкий вкус инвесторов указывает туда же. «Сейчас в тренде недвижимость, которая продлевает жизнь. Это медицина, предиктивный биохакинг, мультиспорт, фитнес, термы, курорты», — отмечает основатель и управляющий партнёр RRG Денис Колокольников (Denis Kolokolnikov). Гостиничные, велнес- и курортные форматы оказались на пересечении двух трендов года — субсидируемого капитала и внутреннего спроса на впечатления внутри страны.

Куда ушёл капитал: офисы, склады, ритейл

Отели не столько забрали капитал рынка, сколько приняли капитал, ушедший из других сегментов. Офисы второй год остаются самым популярным сегментом: около 55% инвестиций в классическую коммерческую недвижимость (данные Nikoliers). Но в московских сделках офисы заняли 45%, или около 292,5 млрд руб., — в два раза ниже, чем в 2024 году; крупнейшей сделкой сегмента стала покупка БЦ «Белая площадь» компанией «Современные фонды недвижимости» для последующего вложения в ЗПИФ. В 2024-м базу создали сверхкрупные сделки с участием РЖД (площади в Moscow Towers), «Ростеха» («Ростех-Сити», 174 тыс. кв. м) и Банка России (БЦ SLAVA, 144 тыс. кв. м).

Склады просели на 25% по оценке Казаряна и на 29%, до 115-130 млрд руб., по оценке Ricci: рынок достиг относительного равновесия, ставки стабилизировались, а возможности для пересмотра договорных условий практически исчерпаны, что делает новые инвестиции менее привлекательными. Около половины совокупного объёма инвестиций в сегменте пришлось на приобретение объектов с последующим включением в состав ЗПИФов — 53% по данным Ricci, самый высокий показатель среди сегментов: УК «Современные фонды недвижимости» купила логопарк «Обухово» (109 тыс. кв. м) за 7,5-8,5 млрд руб., а Central Properties — логопарк «Дмитровский» (243 тыс. кв. м) за 8,7-9,2 млрд руб.

Торговая недвижимость привлекла те же 50-55 млрд руб. (11% от общего объёма без учёта площадок), что и гостиничная, при этом около 70% сделок совершают инвестиционные фонды: Outlet Village «Белая Дача» и «Пулково» (72,7 тыс. кв. м за 9,5 млрд руб.) купил фонд «Кама Капитал», активы Maltech Holding (870 тыс. кв. м, 140 млрд руб.) приобрел BalchugCapital. Паритет отелей с розницей — сегментом исторически большего размера — самая наглядная мера того, как далеко гостеприимство поднялось в иерархии капитала за один год.

Сквозная нить года — коллективные инвестиции: доля ЗПИФН выросла до 15% в структуре покупок операционной недвижимости и составила около 3% в покупках площадок (Ricci), а в складах достигла 53%. Снижение ключевой ставки, с одной стороны, удешевит кредиты на крупные объекты, с другой — пересмотрит условия по депозитам и подтолкнёт и крупных, и частных инвесторов к альтернативам, включая коллективные механизмы. Для гостиничного сегмента, где доля девелоперов уже растёт, это означает приток более доступного, но и более требовательного к доходности капитала.

Так складывается анатомия рекорда: субсидированный кредит сдвинул стройку, курортный и деловой спрос наполнили выручку, частный капитал купил готовые потоки, а банки остались системным инвестором фона. Каждый из этих элементов уязвим к ставке и налогам 2026 года, но вместе они дали сегменту, в котором современные отели формируют лишь 5,6% фонда, лучший инвестиционный год за всю историю наблюдений.

2026 год: НДС, ставки и цена капитала

Условия, породившие рекорд, меняются. В 2026 году тренд сохранится из-за повышения НДС до 22% и снижения порога применения упрощённой системы налогообложения, предупреждает Малахатько: «Это отразится на конечной стоимости недвижимости, прежде всего капиталоемких проектов, таких как гостиницы и торговые центры. Учитывая проинфляционный характер НДС, темпы снижения инфляции будут медленнее, чем ожидалось, что ставит под вопрос прогнозы ведущих банков о снижении ключевой ставки до 10% к концу 2026 года». Для отелей, самого капиталоемкого сегмента роста этого года, это означает более высокую стоимость каждого нового номера в пайплайне.

Траектория ставки режет с двух сторон. Снижение ключевой ставки, с одной стороны, позволит привлекать более доступные кредиты для покупки крупных объектов и, с другой, приведёт к пересмотру условий по депозитам и вкладам, что стимулирует и крупных, и частных инвесторов искать альтернативы для вложений, в том числе через механизмы коллективных инвестиций. Если депозиты станут менее щедрыми, часть частного капитала, купившего 71% гостиничных сделок этого года, может остаться в сегменте — но при более высокой цене строительства и более медленном конвейере субсидий.

Ключевые цифры гостиничного года

• Инвестиции в отели: удвоение до рекордных 27 млрд руб. (IBC Real Estate); по стране 50-55 млрд руб., +46% к 2024 году (Ricci, РБК).
• Новые номера, запланированные к вводу в 2025 году: 10 тыс. — в 3,7 раза больше значения 2024-го и максимум с 2014 года (IBC Real Estate).
• Открытия сетей: Azimut Hotels и Cosmos Hotel Group планировали суммарно 25 новых отелей.
• Крупнейшие сделки: Swissotel Resort Сочи Камелия за 10 млрд руб. (Fun & Sun); три гостиницы Ibis за 4,9 млрд руб. (группа ЛСР).
• Столичное предложение: около 1,3 тыс. новых номеров в Москве (AZIMUT Аэростар, Cosmos Selection Arbat, Palmira Art Hotel); одна гостиница Svet в Санкт-Петербурге.
• Субсидируемый пайплайн: 78 тыс. номеров за пять лет по постановлению №141, проекты стоимостью около 2 трлн руб.

Рекорд 2025 года лучше всего читается как ставка сразу на две силы: внутренний туристический спрос, загрузивший курортные отели до рекордов выручки, и субсидируемый кредит, сдвинувший зависшие проекты с бумаги к открытию. Налоговый сдвиг 2026 года проверяет первую силу через издержки, а вторую — через цену капитала; риск переносов в конвейере открытий покажет, был ли 2025-й пиком или платформой для гостиничного сегмента рынка недвижимости России.

Оставить комментарий

Имя Эл. почта Вебсайт Текст Сохранить комментарий